次贷的证券化(次级贷款证券)

　　中华建设网讯（记者 邱莎）伴随着房价的持续上涨，金融业特别是银行业将大量的金融资源配置到房地产领域，致使房地产金融资产的质量令人担忧。而近年来房地产与金融业一起“高调共舞”更令房地产金融隐患显现无疑。

　　特别是房地产业存在的融资过于集中、按揭者的压力负担过大、期限错配引发的流动性缺口等金融险象，使房地产业成为名副其实的“风险”大行业。如何缓释房地产金融隐患？唯有降房价、优结构、证券化，实现房地产与金融业之间的均衡发展是王道。

　　融资倾向“助涨”金融隐患

　　房企资金中，贷款占比的合理水平为20%，超过20%将意味着住房贷款的风险会增加。2005年以来，房企资金来源中，房贷占比多年超过20%，2016年该比例竟高达近40%。而自2004年以来在以房企信贷、房企信托和房企直接融资（股票+债券）为组合的融资结构中，房企信贷的占比已多年在90%以上。

　　此外，偿付收入比（也就是偿付到期房贷的能力）显示按揭贷款者的债务负担压力过大。中国银监会在关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知中将偿付收入比比例规定为50%以下，但多数发达经济体将合理负担比例确定为30%以下，而50%的比例意味着购房者已经具有严重的债务负担。

　　按平均值计量，我国城镇居民的偿付收入比都超过了30%，但多在50%以下，这说明城镇居民家庭购房债务负担压力普遍较重，预示着房地产金融进入风险区间。

　　尤其是像北上广深这样的一线城市的部分月份的月度偿付率甚至超过100%，特别是北京和深圳的楼盘，这样高的债务偿付比的原因还可能是北京和深圳等城市的房地产市场的投机成分过重，将房价推高到居民无法承受的地步，无形中孕育了较高的偿付违约风险。

　　近几年，期限错配引发的流动性缺口也在不断加速扩大。自2010年以来，住户1年期以上定期存款、特别是5年期以上定存大幅缩水，在定期存款中的占比急剧下降，房地产信贷的期限错配问题趋于恶化。

　　记者了解到，在2016年1-11月全国房地产开发建设年度到位资金来源中，企业自有资金比例仅为14.5%，为2001年以来的新低。在2016年房地产相关贷款增速过快的情况下，房地产领域的金融风险隐患随之上升，而造成房地产金融风险隐患的原因无不是金融业过度倾向房地产业融资所致。

　　三大隐患引危机

　　究其引发房地产业中存在的融资过于集中、按揭者的压力负担过大、期限错配引发的流动性缺口三大金融隐患的原因，主要是近几年房地产融资过于集中在商业银行、房价持续上涨，以及房地产信贷二级市场发展不完善等因素造成的。

　　之所以，房地产的融资过于集中在商业银行，是因为房价的持续上涨吸引金融资源，特别是商业银行对其持续高比例配置。从2003至2016年的房价走势看，全国房价年均增长率高达9.76%，峰值年份2009年同比涨幅超过20%，2016年的同比涨幅也达到11.26%，如此持续上涨的房价及其衍生的高额收益对商业银行的诱惑无疑是难以阻挡的。住宅价格对商业银行房地产贷款存在显著的正向冲击，也就是说房价的持续上涨引致了商业银行房地产贷款的大幅增长。

　　间接融资主导下的金融体系也使得房地产融资过度集中于商业银行房贷。近十年以来，间接融资在总融资体系中的占比虽有下降趋势，但仍然处于绝对高位，截至2016年底，在社会融资结构中，间接融资的占比依然高达85%，而直接融资占比不足15%。在间接融资中，商业银行又占据绝对优势，占比高达83%。在这样的融资结构条件下，房地产融资对商业银行贷款的过度集中就是很难避免的事了。

　　另外，房价持续上涨是导致偿付收入比的重要原因。影响偿付收入比的因素较多，比如首付比例、房贷利息、房价和购房者收入等，前述房价收入比的估算是按照首套房条件下的取值标准计算的，其中的首付比例是固定的（20%），利息波动区间也比较小，因而影响偿付收入比的主要因素实际上有两个，一个是城镇居民人均收入水平及其变化幅度，另一个是房价及其变化幅度。

　　据记者了解，2009-2016年间房价波动较大，但近两年回升趋势明显，而同期城镇居民人均收入同比在经过了2009至2011年间的持续上升后，逐年下降。特别是近两年，收入同比的下降和房价同比的上升形成明显反差，2016年房价同比高出收入同比近5个百分点。至此，偿付收入比居高难下的现象浮出水面。

　　而期限错配风险的加剧也是因为房地产信贷二级市场的发展不够完善所致。房地产信贷二级市场主要指房地产信贷证券化市场，该市场的发展和繁荣有利于金融机构对以中长期为主的房地产相关贷款进行有效的流动性管理和风险管理，缓释期限错配等风险。

　　2005年中国进行资产证券化试点，但2008年次贷危机爆发后，不断公开披露的信息表明，大量住房抵押贷款通过证券化的方式包装为有毒资产推向二级市场，并成为金融和经济危机的引爆者。因此，中国刚刚开张不久的房地产贷款证券化趋于审慎，证券化相关二级市场也是停滞不前。

　　2012年以来，随着证券化的积极作用被重新肯定，监管层对住房抵押贷款证券化限制有所放松，但由于在额度、资产质量和税收优惠等方面的放松空间有限，这几年房地产贷款证券化的实际推进“雷声大、雨点小”，诸如期限错配等由住房抵押贷款引发的风险也就难以缓释。

　　平衡路径促房地产业可持续发展

　　要想缓释房地产金融风险隐患，寻求房地产与金融业均衡发展是关键。在业内人士看来，要加强房地产信贷风险管控，建议土地储备自有资金与信贷投入比不得低于40%，房地产开发商投资与信贷投入比不得低于40%，并适当提高个人购买豪华别墅、高档商品用房或以投资为目的购买第二套普通住房的首付比例。

　　除此之外，推进房地产资产证券化、建立差异化信贷政策也是有效缓释房地产金融风险的策略选项。7月10日刚刚发布的《中国金融业高增长：逻辑与风险》之房地产专题报告指出，房企可以利用证券市场的功用，增强资产流动性，使房地产金融市场呈现除银行、股票、债券市场的融资外，信托、基金和REITs（房地产信托投资基金）共同发展的多元化格局。

　　在信贷政策方面，一二线城市房地产信贷对住房价格弹性较大，鉴于这些区域的高房价及高增长率，有必要持续性采取紧缩性信贷政策；而对住房价格较合理的三四线城市，可以适当采取较宽松的信贷政策；对住房价格畸高而需求支撑不足的部分城市，加强金融领域风险监管和风险防范。

　　此外，通过实施有效的经济结构转型，促进房地产业供给侧改革的手段，促降信贷对房地产的过高配置比重调整房价，抑制房价过快上涨，也可通过加大政策激励力度，提速房贷证券化的方式化解房地产业的金融隐患危机。

　　这其中包括“惠税收”，如对有特殊目的的发行主体相关活动，可适当减免税费以降低发行成本，再如对保障房贷款证券化投资者的利息收益实行税收减免优惠，以激励相关投资者支持保障房建设和消费，或调降基础资产质量门槛，将相关贷款资产的质量由优质级别扩展到投资级以上的范围，即凡是具有投资级的住房贷款均可以作为基础资产用于发行资产证券化债券。

　　最重要的是，监管部门要培育和发展资产证券化的二级市场，通过公共性和商业性并举的多种政策组合，特别是通过相关政府机构的参与推动，增强住房抵押贷款证券化产品在二级市场上的流动性、可交易性，帮助相关投资者进行有效的流动性管理和风险管理。

　　而要想让房地产融资“退烧”，其根本在于有效调整经济结构，以降低房地产的投资和投机属性，并通过降房价、证券化的路径，破解房地产金融隐患，只有当房地产与金融业之间的发展趋于平衡之时，方是缓释房地产金融隐患之机。